Seus vizinhos estão organizando reuniões para fazer obras e reformas em seu condomínio? Saiba que não é apenas aprovar um orçamento e começar a obra. Para esse tipo de construção, é preciso seguir algumas normas e resoluções.
Mesmo que a reforma seja dentro da sua unidade, você irá precisar seguir algumas regras. Mas com respeito e organização, contando com o apoio e com o auxílio de bons profissionais, sua reforma vai sair perfeita.
Conhecendo as regras do Código Civil
O Código Civil Brasileiro traz nos artigos 1.341, 1.342 e 1.343 os tipos de reformas em condomínios. São elas:
1 – Obras necessárias – elas conservam e garantem a segurança no condomínio. Como por exemplo:
– Reparos nas redes elétricas e hidráulicas;
– Instalação de corrimão em escadas de emergências;
– Troca ou reparo de para-raios
– Mudanças no sistema de interfones;
– Impermeabilizações de lajes para concertos de infiltrações;
– Manutenção e modernização de elevadores;
– Pintura e retoque de fachadas;
– Restauração de jardins
2 – Úteis – aquelas feitas para facilitar e melhorar a vida dos moradores. Entre elas estão:
* Instalação de alarmes, câmeras e todo o sistema de segurança;
* Colocação de geradores;
* Ampliação do espaço das garagens;
* Implantação de medidor de água individual;
3 – Voluptuárias – são aquelas que têm como objetivo melhorar a parte estética do condomínio, bem como trazer lazer aos condôminos. Como essas:
* Decoração para datas comemorativa como Natal, Festas Juninas, Páscoa;
* Contratação de serviço de paisagismo e jardinagem;
* Reformas de salão de festas, de jogos e churrasqueiras;
* Renovação dos aparelhos da academia;
* Manutenção de salas de cinema e quadras esportivas;
Algumas obras precisam que todos os moradores estejam de acordo e, geralmente, é feita através de assembleias.
O Código Civil também traz no Artigo 1.341 algumas regras para essas reformas. Entenda:
I – se voluptárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos;
Conhecendo as regras da ABNT
A ABNT (Associação Brasileiras de Normas Técnicas) publicou a norma 16.280 em 18 de abril de 2014 e em agosto de 2015 ela foi revisada e atualizada. A NBR tem como objetivo regulamentar as obras e reformas nos condomínios.
Conforme a norma, o morador deve apresentar para o síndico um plano de reforma e uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica). Elas devem estar assinadas pelo engenheiro antes de iniciar o serviço.
Se você precisar fazer uma reforma dentro da sua unidade, como por exemplo trocar o piso dos banheiros, será preciso informar o síndico e entregar toda a documentação já mencionada acima.
Alguns serviços vão precisar de um laudo técnico, feito pelo engenheiro que irá acompanhar a obra, entre eles estão:
* Instalação de equipamentos de gás;
* Mudanças no sistema hidráulico e elétricos, como trocas de torneiras e chuveiros;
* Implementação de sistema de ar condicionado ou exaustão;
* Impermeabilização e vedação e qualquer mudança na estrutura;
* Troca de revestimentos e esquadrias que sejam diferentes das originais de construção;
* Fechamento ou envidraçamento de sacadas;
* Buracos ou perfurações de lajes;
* Colocação de banheiras ou piscinas;
* Substituição de revestimentos com uso de ferramentas de alto impacto;
Existem ainda alguns serviços que não precisam de laudo técnico. Mas alguns síndicos solicitam parecer de um engenheiro, tudo vai depender das regras do condomínio. Entre os serviços estão:
* Pintura;
* Pequenos reparos elétricos ou hidráulicos que não necessite ferramentas de alto impacto e que não alterem a estrutura;
* Colocação de redes de proteção em janelas e sacadas;
* Substituição do forro de gesso, quando ele for semelhante ao original;
É importante lembrar que caso as exigências da ABNT não sejam cumpridas, tanto o proprietário quanto o síndico podem responder civil e criminalmente.
A NBR tem como objetivo garantir segurança e profissionalismo às reformas. Independentemente se elas forem internas ou externas, ela traz regras e organização para executá-las.
Reformas internas
As leis do Código Civil e as Normas da ABNT são claras quando afirmam que até mesmo as reformas e obras internas das unidades precisam seguir regras.
Portanto, elas também precisam de um serviço de engenharia para serem realizadas. Muitos síndicos exigem parecer especializado e plano de reforma e possíveis impactos para o condomínio. Na própria NBR 16.280, diz que o plano de reforma deve ser aprovado pelo síndico do condomínio.
Mesmo com isso, não esqueça que existem alguns tipos de reforma que necessitam ARTs específicas, como falamos anteriormente.
Outros documentos necessários para realização da reforma
Para realizar uma obra ou reforma em condomínio, além de seguir as leis e normativas, o proprietário irá precisar de alguns documentos. Veja:
* Solicitação de autorização – é preciso fazer um requerimento pedindo autorização e identificar a unidade que será feito a obra e, ainda, informar o prazo previsto de conclusão de todo o trabalho;
* Projeto arquitetônico – tem que apresentar detalhadamente os dispositivos que serão removidos e o que será construído. É interessante que seja enviado junto, uma planta em corte que passe nos locais que serão mexidos;
*ART ou RRT – com identificação do profissional responsável pelo projeto e execução da obra. Esses documentos precisam ficar em mural visível para que todos os moradores possam ter acesso, enquanto durar a reforma;
* Descrição do serviço – deve ser feito um descritivo resumido dos serviços que serão realizados, comprovando que não será alterado a parte estética e arquitetônica do condomínio;
Lembrando que alterações estruturais, no condomínio ou nas unidades, só serão aprovadas quando for documentada pelo responsável técnico do projeto.
Qual a função do engenheiro em obras e reformas em condomínios?
Assim como é normal contratar serviços jurídicos ou contábeis para auxiliar na gestão dos condomínios, é imprescindível que seja contratado uma empresa de engenharia na hora de fazer qualquer tipo de obra.
Esse assessoramento é uma medida de segurança, pois vai garantir que todos os processos sejam feitos de acordo com as legislações, além de evitar acidentes e projetos mal feitos e não estruturados.
Geralmente as pessoas que fazem a administração dos condomínios não têm o conhecimento técnico necessário para avaliar a estrutura, por isso a melhor forma de fazer a reforma é com ajuda profissional.
Uma equipe técnica de engenharia tem a capacidade de indicar os melhores caminhos para executar os serviços, tornando mais fácil e assertivo a aprovação da obra junto aos condôminos. Sem contar que vai trabalhar dentro de todas as legislações.
Sendo assim, o trabalho da equipe de engenharia é necessário tanto na reforma de condomínios novos, quanto na dos antigos.
Alguns prédios, principalmente os mais antigos, não possuem manual do proprietário, por isso é ainda mais importante o trabalho do engenheiro para poder avaliar a estrutura das edificações.
Outro ponto importante que um assessoramento técnico em engenharia se faz necessário, é em relação ao Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). Após rígida e criteriosa vistoria, eles emitem um documento que certifica que o edifício é seguro e está dentro de todas as normas.
É preciso que o condomínio tenha um parecer técnico que traga as principais informações sobre ele, como dados dos itens de segurança (porta corta-fogo, para-raios, iluminação de emergência, extintores, placas de saída, entre outros). Esse documento é feito pelo engenheiro responsável pela obra do condomínio.
Portanto, você que é síndico ou está querendo fazer uma reforma no seu apartamento já tem uma equipe de engenharia para lhe auxiliar? A Sólida Engenharia conta com profissionais especializados que podem auxiliar nas obras e reformas em condomínios.
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